4月15日—16日，2021中国城市有机更新与消费场景营造大会在成都市武侯区举行。本届大会的主题为"更新新场景·焕新新商业·重构新城市"。
万科成都经营业务总经理罗婷婷在大会上表示，城市更新的发展与借鉴有3个核心点。
第一是模式，政府引导，企业主导，市场化多方参与。
第二是产业带动，留、引、提。她表示，首先留下当地核心的文脉要素，留住了业态就留住了乡愁；接着是引，对整个集中区做核心产业导入，聚合到相对垂直的社群和消费者群体；最后是提，通过引擎带动作用，最终带动整个片区自我更新。
第三是城市共振。城市更新与传统商业项目的区别：不是关注客流量和销售额，而是关注它在这个城市影响力的提升，是不是能够让这个城市更加有吸引力。
以下为实录：
今天给大家分享一个猛追湾项目，是跟成华区一起打造的项目。万科在当中是综合运营的角色。今天脱开万科这个身份本来，代表项目运营团队给大家分享一下在项目上的体会或者是遇到的一些问题。刚才非常认真听前面两位大咖的分享，特别是毛总说到一些模式和理念，也是我们在猛追湾项目上去实践，可以去做一个呼应和印证的事。所以做一个共同分享。
每一个城市更新项目在过去两天的论坛里面，其实大家都听到一个词是文化，文化的传承和最大限度的挖掘是非常核心的点。接猛追湾项目的时候我们也在看他的内涵是什么。猛追湾在锦江东侧的区域，这里猛追湾为起点，再往东一大片，在成都过去50年里面有一些特别的内涵的名字，叫做成都东郊，代表了成都一五时期开始国家战略下的西部的民族产业科技，如何去呼应国家战略的四个阶段的发展。猛追湾代表的片区的人民的生活，包括东郊子弟背后的文化内涵，也深深烙印在很多在地居民心中。这个也是我们去如何跟在地居民做对话的时候考虑的特别核心的点。
除此之外，每个在成都长大的70年代或者80年代生的人，可以说没有一个个人没有去过猛追湾的游乐场以及游泳池。这个也是成都特别核心记忆。成都对外宣传片都会看到339熊猫塔。所以我们认为猛追湾一定是独一无二的，是代表了成都在全国都会特别让人会心一笑的词，就是成都的烟火气。
仅仅是这样的话肯定不足以让我今天在这里跟这么多朋友和城市更新行业的专家分享。更多的意义是在于猛追湾有非常多的共性，代表了基层或者微观的单位，在城市更新道路上探索的尝试以及积累的经验。猛追湾从立项到不断的更新，就是在正式亮相之后也做持续的延伸动作，都更成都在城市更新总体指导上一脉相承或者呼应的。看到18年开始，一直到20年，猛追湾项目也是在2018年十月份开始跟成华区政府共同做的整体打造，然后在2019年的1月份正式完成设计，开始建造。在10个月之后做了第一次的街区和启动期的亮相，去年一年过程当中这个片区也在持续的做收储和更新改造的过程当中。这个过程在一直持续，我们也希望能够以此为起点，去参与和共同贡献在成都的整个片区更新中的一些力量。这个是猛追湾整体的规划，大概是沿锦江2.5公里的沿河带，整体的规划面积是168平方公里，后面会介绍我们采取了不同的强度的更新的策略，去带动整个片区的提升。
所以我们想今天可能更多的想跟在座各位分享的，不是猛追湾独一无二性。而是我们认为他是在整个现代城市更新战略发展中的千千万万个老城发展中必经的阶段。所以有它的普世性和共性。
我们自己总结了一下，也是在实践当中不断的提升维度。我们想猛追湾获取能够给其他更多城市更新的发展与借鉴的核心是三个点，第一个是关于模式，第二是产业带动，第三是关于城市共振。
第一个维度，现在所有人都耳熟能详，叫做城市治理。我们想更多是有机更新，是像绣花一样的，有很多微更新的动作。刚才介绍到说在三个月时间就做了迅速启动，十个月时间做了第一批的100%的示范区开放的动作。最核心还是有赖于当时共同共治的模式。
这两天听到很多说成都城市更新有一个模式叫做政府引导，企业主导，市场化多方参与。这也是猛追湾在践行的原则。在整个项目里面成华区下属平台公司是作为业主所有方，万科是作为整体规划策划，以及待建，以及最后的场景的综合运营。这里面综合运营也包括了运营和物业的整体运营，包括产业导入的服务方的角色去介入。这样子的模式给到运营的团队有两点的特别大的支持，第一个，虽然我们在启动区的整体开放，其实是一个相对比较少的区域，其实整个的启动区就在一万方左右。但是我们得益于做的是一个168平方公里的规划，并且以这个规划为机理做首批开放和后期更多的一些模式上的探索和延续。所以让这个事变得可以延续，而且可以快速启动。
另外，这种模式也让我们得以在这个项目的实际操盘过程当中，整体运营方打造的资产是点状的，这个在以往的传统的城市更新操作里面更多希望连片打造。但是这种模式得以让我们在点状的资产收储状态下可以做整体的规划和多方纳入之后的运营打造的成果。
在整个这个打造过程当中，可能这张图更清楚一些，我们是做了三层的分级治理的动作。整体的规划纳入的所有的多主体的规划1.68平方公里。核心做产业导入的部分，是在启动区，叫做一街一坊的部分，同时在整个片区内我们也根据实际现状的情况去做了部分的风貌的改造，因为所有的这种街区的更新，其实都是在存量的基础上。昨天有一位老师也在说到城市的基础上建成。所以是在存量的基础上改造，我们其实也是结合猛追湾在地的属性做了分析的打造动作，最后实现了相对来说效率比较大的方式。
所有的城市更新，不管是有机更新还是拆改，都会涉及到风貌的改造，这张图上可以看到是猛追湾改造之前和改造之后的效果图。核心还是把一些废旧的和流通性的通道改造成聚人的社交场所和场景，然后同时对之前的一些相对来说低效物业做了重新的产业植入，去提升最后的租金评效和流量。
刚才说到文化的在地传播，所以我们在里面也有设置一个对所有的公众开放的故事馆，把猛追湾的文化留存下来。
另外跟大家分享一个点，去过猛追湾的朋友都看到有一条滨河的一点几公里的绿道。因为我们是在前期的时候就在介入这个项目整体规划，得以让我们在做整体的。这条是市政道路，做整体的市政道路规划里面，在前期就会充分考虑的在地居民的利益。所以在这条道路上融入了居民的在地的交通和回家的便利性的需求，同时也充分的结合了第二个层面，就是商家的利益的外摆的整体的需求，还有就是在地本身未收储很多租户。我们在这个纬度里面做了综合的几方利益平衡上做滨河绿道打造。现在这个片区也是大家随时去看会有几类人在此交相辉映，包括一些散步的和晚上出来溜弯的当地居民，包括在网红小店的小哥哥小姐姐，包括提行李厢在这边打卡的游客，随时在这边看到三类人在那边交相辉映的场景。也得益于我们以终为始，在前期规划阶段就预设这种场景实现。
在整个项目里面这样模式也得益于可以让我们在运营的阶段，不仅仅是传统的单方的运营的主体，我们在这个项目里面也做了三个阵地了一个平台。核心一个平台是借助于万科集团本身旗下的万物云的团队，也是做北京雄安的城市物业团队做城市物业治理。同时也在这个项目上跟政府合作，纳入了五星级的景区化管理的服务。同时落地了跟政府共建的公共活动和服务的空间，包括这边有一个生活家，是一个基层的党组织的聚合载体。但是通过这个基层党组织聚合载体，也是一个线下儿童家。通过这种基层党组织模式可以有效的把同一个物理空间里面收储和整理管理的面积，和没有收储的社会化运营的载体，可以通过一个大的平台统筹起来。这样对于整个的猛追湾项目城市界面和运营统筹，就会起到比较好的民间治理的作用。
刚刚分享更多是模式得益下，跟政府怎么共建共治的过程，第二个就是特别重要的维度，叫做产业导入。城市更新的产业导入，肯定是有自己独特的逻辑。首先是整体的定位和方向，在猛追湾这个项目上也是基于本身城市机理和文化，一开始跟成华区政府就一直定位成是一个美食与文化交相辉映的核心定位。在这个定位下在文化IP，这也是做城市更新项目里面都会延续的思想。我们归纳成叫做留、引、提。首先会留下当地核心的文脉要素，留住了业态就留住了乡愁。第二是引，会对整个集中区做一些核心的产业导入，最重要是希望聚合到相对垂直的社群和人和消费者群体。这样一个流量中心最核心是能够起到引擎的作用。我们认为街区，特别是片区街区城市有机更新项目，最核心应该是最后一个，就是提的部分。我们希望能够通过引擎带动作用，最终带动的是整个片区自我的更新。
所以跟大家分享几个小例子，也是在猛追湾真实的案例，包括在留引提上面的思考。第一个思考是关于留。这是当地的川剧社，叫做梅花剧社。很早以前就在这个片区，做了十几年。对于当地居民来说，除了一个文化符号之外，更重要是当地的社区的居民去聚会的基层的民间的社群组织。所以当时做整体改造正好到期了，成华区政府跟我们一起，就最商量，目标很明确，我们希望留下来。当然一个很核心的原因是我们不希望打扰当地居民的生活，因为这里已经成为当地居民聚会的特别重要的场合。另外我们也希望能够让成都的文化借这个契机得到更好的发扬。所以后来我们在特别核心的位置留了一整层楼做剧目。这里面除了之前社区居民仍然还在，每天听戏之外，有50%的客人已经变成了年轻人和游客。所以现在终于可以实现了把川剧往外传递的梦想，我们也特别开心。
包括大家看到吴师傅在这边做了20年的生意，我们也在同样的位置留下来。这是老旧小区经常会看到的一个铺子。我们自己觉得做有机更新，我自己的特别核心的初心是希望能够最少化的打扰到当地居民正常的生活，我们希望能够让他们生活变得更好，而不是变化。这个也是我们团队在一直秉持的有机更新的思考。
第二个就是说到引的故事，在猛追湾项目上，因为是文化与每时交相辉映，也引入了成都的几何书店。觉得它的气质跟猛追湾不谋而合。也在这里孵化了一个特别核心的，以年轻人为核心的，有一点像毛总所说的，就是咖啡和调性餐饮的集群。基本上现在都是排名大众点评前三咖啡馆和特色美食的小铺。
同时也聚合了大量的年轻人回到猛追湾，在猛追湾消费。同时这样的消费我们也看到，因为我们有一个联合办公的业态，也带动更多年轻人愿意在这边工作，愿意在这边生活。所以我们认为特别核心的在整个的城市更新的产业导入的纬度，也是我们现在特别关注的一个点，是如何让年轻人回来，如何通过营造年轻的，特别有黏性的社群聚合实现这一点。这些是所有的大家可能现在都能够在大众点评和小红书看到的一些，特别有名的独立的咖啡店。这些咖啡店也开始跟万科和万象更新品牌一直走入更多的城市有机更新的村落里面。
第三个就是关于提，正是因为核心引擎的导入，年轻人回来，特别大的作用我自己认为是带动了当地的自我的更新。现在看到的“笨”酒店十年前就在这里，之前是一个本地的酒店。在整个猛追湾更新过程当中，也自我更新成了一个现在在全国都有一定影响力的，去年营收破亿的IP文化的品牌，开始做孵化和输出。
还有更多的“笨”酒店，这个不仅是指的万科收储和管理的部分，更多是在整个片区也看到租金有特别明显的提升。
第三个维度就是对于猛追湾的项目，在打造过程中一开始就没有当成是一个传统的项目打造，更多的希望实现城市的共振。所以在这边落地特别多的民生活动，包括抖音的全国活动落地，刚刚也发起了成都的青年音乐孵化计划。我们希望能够通过更多的有城市影响力的活动，去传播这个城市，去吸引更多的活力的提升，而不仅仅是关于下面。所以我们一直认为在城市更新跟传统商业项目有什么区别的话，更多的不是关注客流量和销售额，我们关注的是他在这个城市的影响力的提升，是不是能够让这个城市更加的有吸引力。去年也有很多媒体的报道，包括也有比较多的各地的政府，其实一直以来也给到我们很多的支持和调研和帮助。
其实在整个过程当中，它只是我们现在一个进行时的汇报。我们觉得片区更新一定是不断成长的过程，我们也会跟政府一起成长。
我们万科成立了一个服务品牌，叫做万巷更新。我们希望通过服务品牌的纬度去更多的介入和参与到片区综合治理服务和建言献策上，能够在城市更新道路上贡献万科在综合运营上面之前积累的经验，能够贡献更多的力量。我们很多东西坦白说都是在探索和学习过程当中，服务链条里面也是构建从前端到后端的整体的，刚才毛总说到的小环的部分，就是运营核的部分。也会借助万科平台资源，而且在城市更新大的版图发展里面贡献自己的力量和解决方案。
最后跟大家分享一下，刚才有说到猛追湾有一个基层的党组织，有一个名字叫追梦湾。在这个方面我们希望跟大家共同探索，我们都是这个时代的追梦人。谢谢大家。
